La tramitación de autorizaciones para la ejecución de obras en edificios existentes, en la mayoría de los casos, debe realizarse mediante el procedimiento de declaración responsable, tal como se define en la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Esta ordenanza reserva el procedimiento de licencia para aquellas obras que provoquen una variación esencial en la composición general exterior, la volumetría o el sistema estructural del edificio, o que tengan por objeto modificar los usos característicos del mismo.

Asimismo, será necesario tramitar una «licencia» en edificios catalogados cuando estas obras afecten a los elementos protegidos. Por ejemplo, si un edificio tiene su fachada principal catalogada, la ejecución de obras en las fachadas de sus patios se gestionará mediante «declaración responsable», dado que no afecta a los elementos protegidos.

En cuanto a la implantación y modificación de usos diferentes a los actuales, el trámite de «licencia» es obligatorio para implantación de servicios terciarios de clase hospedaje y la mayoría de actividades relacionadas con la salud o el almacenamiento y manipulación de productos peligrosos. Para casos específicos, se recomienda revisar el Anexo I de la ordenanza.

Las autorizaciones mediante el trámite de «declaración responsable» como procedimiento por defecto genera, en muchos casos, incertidumbre respecto a las obras a realizar y la documentación a presentar. Por este motivo, el Ayuntamiento de Madrid ofrece la posibilidad de realizar consultas previas, que permiten evaluar la viabilidad de las obras antes de su ejecución. 

Las consultas más habituales que gestionamos en nuestra oficina son el Informe de viabilidad urbanística y la Consulta Urbanística Especial, ambos descritos en el Título I de la ordenanza. Ambas consultas permiten asegurar que las obras por realizar se hagan de acuerdo con las normas vigentes y evitar problemas o retrasos, ademas el resultado de estas consultas es vinculante.

El Informe de Viabilidad Urbanística, descrito en el artículo 12 de la ordenanza, tiene una tasa de 276,25€, según la ordenanza fiscal del Ayuntamiento. Este informe permite verificar, antes de solicitar una licencia o presentar una declaración responsable, si el proyecto propuesto es viable conforme a la normativa aplicable a un determinado inmueble. 

La Consulta Urbanística Especial, regulada en el artículo 15 de la Ordenanza 6/2022, tiene una tasa de 283,91€, según la ordenanza fiscal del Ayuntamiento. Está diseñada para aclarar dudas sobre aspectos normativos que puedan ser ambiguos o no estar claramente definidos, proporcionando una interpretación oficial de la normativa urbanística aplicable. Además, ofrece la posibilidad de plantear distintas alternativas técnicas, permitiendo al solicitante plantear diversas opciones para garantizar que el proyecto cumpla con las normativas vigentes y minimizar riesgos antes de su ejecución.

Es frecuente que, tras iniciar obras habiendo solicitando autorización mediante el trámite de declaración responsable, se reciban comunicaciones posteriores señalando la invalidez del procedimiento, errores en la documentación presentada o incluso la exigencia de restituir el inmueble a su estado original. Para evitar estas dificultades,  el Informe de Viabilidad Urbanística y la Consulta Urbanística Especial, al ser vinculantes, ofrecen una garantía de seguridad jurídica, permitiendo que los proyectos se ajusten desde el principio a la normativa vigente y a los criterios de los técnicos municipales.

En nuestra oficina, recomendamos realizar estas consultas en las fases iniciales del proyecto, ya que permiten anticipar posibles obstáculos y realizar los ajustes necesarios en el diseño o en las especificaciones y justifiaciones, asegurando que se cumplen todas las exigencias legales y urbanísticas.